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Publicado por Andres en 01/28/2021
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¿Qué documentación debe entregar el vendedor al vender su casa?

 
 
 
 

DOCUMENTACIÓN.

Todos los trámites punto por punto.

1.- Comprobaciones iniciales

Una vez tomada la decisión en cuanto a la vivienda que se desea adquirir, el primer paso antes de entregar una señal, o de firmar un contrato, es la verificación de la situación jurídica y del estado material de la vivienda elegida.

Situación jurídica. Registro de la Propiedad.

Para verificar la situación jurídica hay que dirigirse al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple registral (fotocopia de la hoja del Registro donde figura la finca) en la que comprobar si realmente el vendedor es el propietario de la vivienda y si ésta se encuentra libre de cargas, tales como embargos o hipotecas.

La nota simple registral conlleva un coste mínimo. Si bien presenta un inconveniente: al ser una fotocopia de la hoja del Registro, no incluye las actualizaciones de la situación de la finca y por lo tanto pueden existir apuntes recientes, pendientes de su inscripción, que aún no figuren. Con el fin de asegurarse de la situación real de la finca, se puede solicitar al Registro un Certificado de Dominio y Cargas, en el cual el registrador certifica la situación actualizada de la finca, incluyendo los posibles asientos pendientes de inscripción. Este certificado conlleva un mayor coste. Cada estamento oficial pone las tasas.  

Las cargas que figuran en el Registro de la Propiedad pueden ser exclusivamente registrales, es decir, que estando canceladas económicamente, no se haya registrado este hecho. (Hipoteca totalmente pagada u otros documentos oficiales que lo acredite). En este caso es el vendedor el que tiene la obligación de tramitar las citadas cancelaciones, con anterioridad a la venta.

Situación Urbanística. Licencia de Primera Ocupación.

Para verificar la legalidad urbanística de la vivienda hay que solicitar la copia de la Licencia de Primera Ocupación bien al vendedor, bien en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda. En muchas ocasiones no se tiene el documento, pero el hecho de tener dados de alta todos los suministros, impuestos, etc., hace que no sea imprescindible.

Situación económica. Impuesto de Bienes Inmuebles y cuotas de comunidad de propietarios.

Con el objeto de verificar que la vivienda está al corriente de las obligaciones económicas que recaen sobre la misma, es imprescindible solicitar al vendedor el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y el último recibo de pago de la cuota de la comunidad de propietarios.

Esta verificación es de gran importancia, ya que, una vez realizada la operación de compraventa, las deudas que pudieran existir tanto por impagos del IBI como de la comunidad de propietarios, recaerán sobre el nuevo propietario. Si las deudas son significativas se puede acordar con el vendedor que éstas se resten del precio de la compraventa.

El artículo 9 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal establece que quien adquiere un piso o local responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios por los anteriores titulares para el sostenimiento de los gastos generales. Sin embargo se fija su límite máximo en la cantidad que se deba en el año de la compra y el inmediatamente anterior. 
Asimismo, la normativa que regula el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) establece que en los casos de cambio de propietario, el inmueble queda afectado al pago del impuesto.

2.- Información que debe facilitar el vendedor

El vendedor de una vivienda debe entregar al futuro comprador, con el objeto de que éste pueda realizar las comprobaciones antes descritas, los siguientes documentos:

Fotocopia de su escritura de compraventa, o, en su defecto, datos registrales de la vivienda. En caso de que el vendedor no facilite estos datos, simplemente con la dirección de la vivienda se puede acudir al Registro de la Propiedad.

Fotocopia del recibo de pago de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), donde figurará el valor catastral del inmueble, dato fundamental a efectos de numerosos impuestos y que se necesita para diversos trámites.

Certificado expedido por la comunidad de propietarios de encontrarse al corriente de pago.

El plano general de la vivienda, que se necesitará posteriormente para entregar al banco o caja al que, en su caso, se le solicite el préstamo hipotecario. En muchas ocasiones basta con el croquis descriptivo de la distribución.

Los estatutos de la comunidad de propietarios.

3.- El contrato

Tipos de contratos

Una vez realizadas las comprobaciones necesarias y con el objeto de asegurar la operación en tanto se tramita el crédito correspondiente, es habitual firmar con el vendedor uno de los siguientes contratos:

Contrato de señal o arras
Habitualmente, la señal es un pago a cuenta que se resta posteriormente del precio total de la compra y que el comprador entrega para asegurarse la reserva de la vivienda durante un plazo determinado. 
Conviene establecer en el mismo contrato cuáles serán las consecuencias en el caso de que se produjera incumplimiento, bien por desistimiento del vendedor o bien por renuncia del comprador.

Contrato de opción de compra 
En este caso el futuro comprador paga un precio en concepto de opción de compra, es decir por el derecho que adquiere de comprar la vivienda en un momento determinado. Por lo tanto, la cantidad satisfecha no tiene necesariamente que ser parte del precio final de compra en caso de que la operación se lleve a cabo.

Contrato privado de compraventa 
En este caso lo que se pacta es la venta en firme de la vivienda. Este contrato es perfectamente válido y eficaz para transmitir la propiedad de una vivienda si va acompañado de la entrega de ésta, por lo que obliga a los contratantes y a sus herederos en los términos acordados, de manera que ambas partes deberán cumplir lo que han firmado. El contrato privado no es válido frente a terceros, por lo que es aconsejable elevarlo a escritura pública ante notario (así lo puede exigir cualquiera de las partes) e inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, para evitar posibles fraudes por segundas ventas.

Redacción del contrato

La redacción del contrato se debe acordar con el vendedor, pero son fundamentales en cualquier caso las siguientes cláusulas:

Identificación del vendedor y del comprador, el reconocimiento de su capacidad legal para contratar y el carácter con el que actúan.

Identificación del inmueble, los datos registrales, su descripción y emplazamiento y las cargas que lo gravan.

Estado de las obligaciones económicas de la vivienda (Impuesto sobre Bienes Inmuebles y Cuotas de Comunidad de Propietarios).

Objeto del contrato (señal, opción de compra, compraventa).

Precio de la compraventa y forma de pago, así como las garantías por la parte del precio de pago aplazado.

Si existe préstamo hipotecario, sus condiciones en el caso de subrogación en el mismo por parte del comprador. Si la vivienda se adquiere libre de cargas, así se hará constar en el contrato.

Reparto de los gastos asociados a la operación de compraventa. Si no se dice nada, será de aplicación lo establecido por ley. Lo habitual es que el comprador asuma todos los gastos, excepto el Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -conocido como Plusvalía-, que es a cargo del vendedor.

Momento de la entrega de las llaves (habitualmente se pacta en el momento del otorgamiento de la escritura pública).

Plazo para otorgar escritura pública. (Es aconsejable que no sea muy corto, con el objeto de que dé tiempo a solicitar el préstamo y resolver otras cuestiones).

Efectos de la rescisión del contrato, o del incumplimiento de las obligaciones de las partes.

Fecha y firma de los contratantes.

4.- La Escritura Pública

Si bien nuestro ordenamiento jurídico no exige el otorgamiento de escritura pública para la validez, eficacia y legalidad de los contratos, sí que es necesaria si se quiere inscribir la adquisición de la vivienda en el Registro de la Propiedad, acto imprescindible para que el título de propiedad sea válido frente a terceros.

La Escritura Pública o la elevación a tal del contrato privado de compraventa se redacta por el notario, que será elegido por el comprador cuando sea éste el que vaya a satisfacer sus honorarios. En la escritura constarán los siguientes aspectos, muchos de los cuales ya venían recogidos y pactados en el contrato entre las partes:

Identificación y capacidad de los contratantes.

Descripción física de la finca, título de adquisición e inscripción en el Registro de la Propiedad del título a nombre del vendedor.

Cargas que pesan sobre la vivienda. El notario tiene obligación de realizar una última comprobación vía fax de la situación registral de la finca, salvo que el comprador renuncie a ello (lo cual no resulta conveniente), declarándose satisfecho por la información recibida del vendedor y alegando razones de urgencia.

Situación arrendaticia

Situación de los pagos de los gastos de comunidad. Se incluirá en la escritura una fotocopia del certificado emitido por la comunidad.

Justificante del pago del Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI). El notario incluirá como parte de la escritura de compraventa una fotocopia del último recibo del IBI satisfecho por el vendedor.

Precio de la compraventa y forma de pago.

Sujeción a las disposiciones legales y a las obligaciones fiscales que se derivan de la compraventa.

Distribución de los gastos de la operación entre el comprador y el vendedor.

Liquidación de los gastos notariales, con mención expresa de la base de aplicación de los aranceles, número de arancel aplicado y los honorarios que correspondan.

El notario está obligado a leer íntegramente, o dar a leer a los intervinientes, la escritura en el momento de la firma. En ocasiones los notarios se limitan a repasar someramente el contenido de la escritura, por lo que es muy conveniente solicitar que la lea completa (o leerla uno mismo) con el fin de asegurarse de su contenido, pidiendo todas las aclaraciones, precisiones y explicaciones necesarias al notario. El notario no sólo redacta y autoriza el contrato, sino que también asesora técnica e imparcialmente a ambas partes, advirtiéndoles de las disposiciones legales aplicables, servicios ya incluidos en sus honorarios.

La falsedad de las circunstancias contenidas en la escritura constituye delito penal, lo que supone una garantía importante para todos.

5.- Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Una vez firmada la escritura pública y antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad es necesario liquidar en la Administración correspondiente los impuestos que gravan la operación, que en el caso de la transmisión de vivienda de segunda mano es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, cuyo detalle se recoge al final de esta Guía.

6. – La inscripción registral

Una vez firmada la Escritura Pública procede su inscripción en el Registro de la Propiedad, si bien es requisito previo el pago de los impuestos respectivos, en particular los impuestos que gravan la propia transmisión.

Aunque la inscripción en el Registro de la Propiedad es un trámite voluntario, es muy conveniente hacerlo, no sólo porque es indispensable para cualquier nueva transmisión del inmueble, sino también para salvaguardar al comprador de posibles fraudes de segundas ventas por parte del anterior propietario.

Para la inscripción es necesaria la presentación en el Registro de la Propiedad de la primera copia de la escritura pública de compraventa para que sea convenientemente registrada.

La inscripción se llevará a cabo por un gestor administrativo en el caso de que se tramite conjuntamente un préstamo hipotecario, con el objeto de que el préstamo sea abonado en el mismo momento de su formalización.

7.- Modificación de la titularidad de la vivienda en el Registro del Catastro

Una vez realizados todos los trámites anteriores hay que actualizar en el Centro de Gestión Catastral la titularidad de la finca cumplimentando para ello el impreso correspondiente.

Gastos asociados a la operación de compraventa. Impuestos y gastos notariales y registrales.

La operación de compraventa de una vivienda lleva aparejados una serie de impuestos y de gastos de tramitación (escritura, inscripción registral) que incrementan significativamente el precio de la vivienda.

Es importante señalar que los gastos de la compraventa son independientes de los gastos del préstamo hipotecario que habitualmente se solicita para la adquisición de la vivienda, si bien al liquidarse todos ellos conjuntamente existe cierta confusión sobre los importes y los porcentajes que suponen. Son dos operaciones diferentes, que se pueden llevar a cabo de manera independiente.

A continuación se detallan los gastos que corresponden a la compraventa, así como la parte contratante obligada a su pago según la legislación vigente. En este aspecto es importante señalar que es válido todo acuerdo para la distribución de los gastos entre los intervinientes, si bien en el caso de que no exista acuerdo expreso, se aplicará lo establecido en la Ley.

 

8.- Gastos a cargo del comprador

Gastos de notaría, correspondientes al otorgamiento de la escritura de compraventa y a las copias de la misma. El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora.

  • Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, sobre el que se aplica un arancel.
  • Gastos de registro, correspondientes a la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.
  • Tanto los notarios como los registradores están obligados a facilitar una información exhaustiva sobre las liquidaciones que realizan, las cuales deben estar detalladas en la escritura pública. 

En este sentido, la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado de 14 de Julio de 1998 establece que los notarios y registradores tienen las siguientes obligaciones:

  • Incorporar al documento público la liquidación del arancel, con mención del número aplicado y de los honorarios aplicables a cada acto.
  • Entregar a los interesados la correspondiente minuta de honorarios, debidamente firmada y con mención expresa del recurso que contra ella cabe y el plazo para su impugnación.
  • Tener a disposición del público un ejemplar completo del arancel, con sus normas de aplicación, y una tabla en la que figuren los derechos correspondientes.
  • Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Se trata de un impuesto estatal, cuya gestión, rendimiento y regulación del tipo de gravamen está transferida a las Comunidades Autónomas y que grava, entre otros actos, las segundas y posteriores transmisiones de viviendas. 

9.- Gastos a cargo del vendedor

Gastos de notaría correspondientes a la matriz (original) de la escritura de compraventa. Habitualmente, y aunque el Código Civil establece que este gasto es a cargo del vendedor, se pacta su pago por el comprador. El coste se calcula aplicando un arancel sobre el precio escriturado de la vivienda.

Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. (Antigua plusvalía). Es un impuesto cuyo pago corresponde al vendedor salvo acuerdo en contrario de las partes.

El incremento del valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años transcurrido desde la anterior transmisión. Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es un porcentaje establecido por cada Ayuntamiento de acuerdo a unos máximos y mínimos fijados por Ley.

Es importante señalar que en caso de impago la Administración Municipal sólo puede ejercer acciones contra el vendedor, aunque se haya pactado el pago por el adquirente, todo ello sin perjuicio de que posteriormente el vendedor exija el resarcimiento de las cantidades satisfechas al comprador.

Es un impuesto auto-liquidable. La auto-liquidación hay que presentarla en el Ayuntamiento en un plazo de 30 días desde la firma de la escritura de compraventa.

Gastos de cancelación de cargas anteriores: Corresponde al vendedor satisfacer todos los pagos derivados de las cargas que tuviera la vivienda con anterioridad a la compraventa, tanto económicas como registrales, excepto si se pacta entre vendedor y comprador que determinadas cargas las asuma el comprador, como sucede en el caso de que el comprador se subrogue en un préstamo hipotecario que grave la finca.

 

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